Pays-Bas : refus de résiliation d'un bail résidentiel pour préserver l'intérêt supérieur des enfants résidant sur place

Le tribunal de district de Hollande-Septentrionale a refusé de résilier plusieurs baux d'habitation, dont la résiliation avait été demandée pour des motifs d'aménagement du territoire relevant du droit public.

Accordant une importance déterminante à l'intérêt supérieur des enfants vivant dans le logement, le tribunal a estimé que la résiliation ferait courir un risque réel de se retrouver sans domicile à la famille.

Cet arrêt confirme le seuil élevé applicable aux expulsions et aux résiliations de baux lorsque les droits des enfants et la stabilité du logement sont en jeu.

 

Référence

 Tribunal : Rechtbank Noord-Holland (lieu : Haarlem)
 Date du jugement : 17 décembre 2025
 Date de publication : 12 mars 2026
 Domaine juridique : Droit des contrats (droit des baux)
 Type de procédure : Procédure au fond (bodemzaak)

 

Faits

Le bailleur a demandé la résiliation de plusieurs contrats de location résidentielle portant sur des chambres et des espaces de vie communs dans un immeuble soumis à la réglementation municipale en matière de logement et d'urbanisme. La résiliation était principalement fondée sur la réalisation d'une destination de droit public au sens de l'article 7:274, paragraphe 1, point e), du Code civil néerlandais, ainsi que sur des violations alléguées des contrats de location.

Deux des locataires étaient un couple marié avec deux très jeunes enfants, résidant ensemble dans une partie de l'immeuble. Le bailleur a fait valoir que le maintien de l'occupation était incompatible avec le régime municipal applicable en matière de zonage et de permis, qui limitait le nombre de résidents.

 

Questions juridiques

• La résiliation de baux d'habitation peut-elle être justifiée par la réalisation d'une destination de droit public au sens de l'article 7:274(1)(e) du Code civil néerlandais ?
• Comment l'intérêt supérieur de l'enfant, tel que protégé par l'article 3, paragraphe 1, de la Convention des Nations unies relative aux droits de l'enfant (CDE), doit être pris en compte dans les procédures de résiliation de bail.
• La question de savoir si les violations alléguées des conditions du bail justifiaient la résiliation ou la dissolution du bail.

 

Appréciation de la Cour

Réalisation d'une destination de droit public

La Cour a rappelé que la résiliation en vertu de l’article 7:274(1)(e) du Code civil néerlandais (BW) exige plus que l’existence d’un cadre restrictif en matière de zonage ou d’octroi de permis. Le bailleur doit démontrer que les aménagements municipaux nécessitent véritablement la réalisation de l’objectif et que la résiliation est raisonnable après une mise en balance exhaustive des intérêts.

La Cour a souligné que lorsque des enfants sont concernés, l'article 3, paragraphe 1, de la CDE s'applique directement à la relation locative. Se référant à la jurisprudence récente du Hoge Raad (28 novembre 2025), la Cour a souligné que l'intérêt de l'enfant doit être considéré comme une considération primordiale, revêtant un poids particulier dans l'exercice de la mise en balance des intérêts.

En l'espèce, la Cour a constaté que :

• Aucun logement de remplacement approprié n'était disponible pour la famille.
• Il existait un risque réel de se retrouver sans domicile pour les enfants si le bail était résilié.
• La municipalité avait prolongé à plusieurs reprises les délais d'exécution, dans l'attente explicite de l'issue de la procédure judiciaire.

Au vu de ces éléments, la Cour a estimé que le bailleur ne pouvait raisonnablement conclure que les projets municipaux exigeaient la résiliation du bail.

Allégation de manquement aux bonnes mœurs locatives et résiliation

Bien que la Cour ait reconnu que la taille du ménage dépassait ce qui était contractuellement autorisé, elle a jugé que cette violation ne justifiait pas la résiliation ou la dissolution, compte tenu des graves conséquences pour la famille et du poids prépondérant de l’intérêt supérieur des enfants.

Les demandes de pénalités contractuelles ont également été rejetées, le bailleur n’ayant pas suffisamment étayé ses arguments.

Autres locataires

En ce qui concerne les autres locataires occupant des chambres individuelles, la Cour a estimé que leur utilisation du bien était conforme au permis existant. La résiliation fondée sur la réalisation de la destination était donc tout aussi injustifiée.

 

Conclusion

• Toutes les demandes de résiliation et de dissolution ont été rejetées.
• Les contrats de location restent en vigueur.
• Le bailleur a été condamné aux dépens.

 

Importance

Cet arrêt revêt une importance particulière pour le droit du logement et des baux, car il confirme que :

• La résiliation des baux d'habitation pour des motifs relevant du droit public est soumise à un strict contrôle de proportionnalité et de nécessité.
• L'intérêt supérieur de l'enfant doit se voir accorder un poids substantiel et concret dans les affaires d'expulsion et de résiliation.
• Le risque de se retrouver sans domicile fixe pour l'enfant constitue un facteur déterminant contre la résiliation.

Cette décision renforce les garanties judiciaires pour les familles avec enfants et consolide le rôle des normes internationales relatives aux droits de l'enfant dans les litiges nationaux en matière de logement.