El drama social de la vivienda en España: diagnóstico y posibles respuestas

Andrea Carrasco López. Abogada, activista por el movimiento a la vivienda, & Germán M. Teruel Lozano. Doctor en Derecho, miembro de la RACSE/ANESC

El acceso a una vivienda digna en España constituye un grave drama social que afecta a miles de familias en la actualidad. Sin embargo, resulta difícil valorar la magnitud real del problema, ya que las cifras disponibles son imprecisas o incompletas. Según algunos datos oficiales, en 2014, 28.877 ejecuciones hipotecarias finalizaron en desalojo (11,9% más que en 2013)[1]; estadísticas que no distinguen entre desahucio de vivienda habitual y de otro tipo de inmuebles. Por otro lado, según el Banco de España, se ha producido un aumento del 2% de la entrega de viviendas derivada de procesos judiciales entre 2013 y 2014[2]. Todo apunta a que la situación habitacional en España continúa empeorando pero, ¿cómo se ha llegado a esa situación?

Lo cierto es que no existe una única respuesta al origen del problema. Entre las causas habría una larga lista de factores que, conjuntamente, generan un cóctel mortal:  dificultades de acceso al mercado de alquiler; sobreendeudamiento de las familias por el empeoramiento económico, en muchos casos debido al incremento del desempleo[3] o pérdida de prestaciones; recortes gubernamentales de ayudas y subvenciones por la crisis económica; corrupción urbanística y especulación, inflando la burbuja inmobiliaria; escaso parque público de viviendas (1,1% del total de viviendas en España)[4] y alto número de viviendas vacías (3,44 millones según el censo de 2011)[5], entre otros. ¿Se desconocían los efectos derivados de la mezcla de todos estos ingredientes? Desde luego, no. Ya en 2006, la amenaza que sufría el derecho a la vivienda en España fue descrita en el informe realizado por el Relator Especial de Naciones Unidas tras su visita a este país, augurando un futuro devastador sobre dicho derecho social[6]. 

Ante estas consecuencias, ¿han tomado los distintos gobiernos las decisiones pertinentes? De nuevo, respuesta negativa. A pesar de que el número de afectados ha ido en aumento en los últimos años, las medidas adoptadas por las autoridades han sido insuficientes, con modestos avances[7]. Entre ellos cabe “destacar” la aprobación de un Código de Buenas Prácticas bancarias en 2012 (reformado en 2013 y 2015)[8], de adhesión opcional para los bancos, y cuya finalidad es ofrecer a los afectados que cumplan unos requisitos muy restrictivos, la reestructuración de la deuda, una quita o, llegado el caso y siempre bajo la voluntad de la entidad bancaria, la dación en pago. Otra de las novedades normativas fue la posibilidad de suspender el desahucio a aquellas personas que se encontrasen en una situación de “especial vulnerabilidad”[9]. Y, a nivel judicial, señalar los intentos de interpretación conforme de la normativa española a la Directiva 93/13/CEE[10], vista su deficiente trasposición en España en relación con la revisión de cláusulas abusivas en los contratos de préstamo hipotecario, como ha ido resolviendo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.[11]

Sin embargo, quedan muchos asuntos sin resolver. Por ejemplo, según el actual diseño del procedimiento de ejecución hipotecaria, los deudores pueden perder su vivienda a favor del banco y quedarse con una cuantía pendiente de pago, en la mayoría de los casos impagable, condenando a las familias a una deuda perpetua. Por otro lado, los requisitos de “especial vulnerabilidad” legalmente exigidos son tan restrictivos que muchos prestatarios en riesgo de exclusión social no los cumplen. Tampoco ha sido resuelta la desigualdad de las partes en contratos de préstamo y en las ejecuciones hipotecarias[12], dado que la entidad financiera puede elegir el tipo de procedimiento a seguir contra el deudor (por ejemplo, extrajudicial o judicial); o la imposición de determinadas cláusulas contractuales que introducen una desproporción manifiesta entre el consumidor y el banco (cesión de crédito sin consentimiento del prestatario, posibilidad de demandar con únicamente tres impagos, entre otros). ¿Existen realmente alternativas viables, distintas a la refinanciación (ampliación del plazo y de la cuantía de la hipoteca), para aquellos deudores que tengan dificultades económicas? ¿Hay consecuencias diferentes al desahucio para las familias en España?

Entre las propuestas para enfrentar esta situación cabría barajar la ampliación del parque público de viviendas y poner freno a la venta de viviendas públicas a fondos buitre; la mejora del acceso a los alquileres sociales, convirtiéndolo en una verdadera opción distinta a la de la propiedad; la sanción o incluso expropiación a las entidades bancarias de aquellas viviendas que mantengan vacías durante un largo período de tiempo, como han venido planteando algunas leyes autonómicas[13]; ciertas reformas legislativas que prevean soluciones viables, asequibles y tendentes a equilibrar la posición actualmente desventajosa entre los consumidores y los bancos así como la medidas para depurar responsabilidades ante las titulizaciones de deuda efectuadas por numerosas entidades financieras y ante las llamadas hipotecas basura o “subprime”.

Resulta indiscutible que la vivienda es un bien esencial, de primera necesidad, sin cuya existencia se cercenan las posibilidades del desarrollo personal y familiar, se transgrede la intimidad y se impide el ejercicio de otros derechos humanos. Así, según la Observación General Nº4 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales “el derecho a la vivienda no se debe interpretar en un sentido estricto o restrictivo que lo equipare, por ejemplo, con el cobijo que resulta del mero hecho de tener un tejado por encima de la cabeza o lo considere exclusivamente como una comodidad. Debe considerarse más bien como el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad en alguna parte”[14], por lo que debe incluir diversas características, entre ellas, un cierto nivel de seguridad de tenencia “para el mejor disfrute de una vivienda adecuada”. [15] Contundente también es la Constitución española (CE), que en su artículo 47 reconoce el derecho a una vivienda digna y establece un mandato directo a los poderes públicos para que promuevan “las condiciones necesarias y establezcan las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir su especulación”. Además, son numerosos los tratados internacionales[16] que dan contenido a este imprescindible derecho social y que deben ser interpretados a la luz del artículo 10.2 CE.

Por ello, resulta exigible un mayor compromiso de los poderes públicos para reconocer y garantizar el derecho a la vivienda como un derecho realmente efectivo, con objeto de evitar la especulación. Además, cuando esté en juego este derecho social, los jueces deben resolver los asuntos a través de la interpretación más favorable al mismo, de conformidad con los cánones reconocidos internacionalmente. A pesar de las dificultades y como viene reivindicando la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH)[17], “sí se puede, pero no quieren”, pues, en definitiva, todo es cuestión de voluntad política.