Últimas medidas sobre vivienda social en España. Alquiler social en Cataluña

Sonia Lacalle Álvarez, Càritas Barcelona

Sonia Olea Ferreras, Cáritas Española

1.Introducción:

El pasado viernes 7 de febrero, el Relator especial de Naciones Unidas sobre la extrema pobreza y los Derechos Humanos presentaba en Madrid en rueda de prensa el Informe Preliminar sobre su visita a España. Recogiendo los datos de FOESSA de que el 24% de la población española vive en “exclusión residencial” y que 4.6 millones de personas viven en una vivienda inadecuada (Tipología ETHOS)[1]; junto con que la asequibilidad del mercado de alquiler privado se encuentra entre las más bajas de la OCDE y la casi inexistencia de vivienda social (2.5%). No le cupo ninguna duda de corroborar la grave crisis en el acceso al derecho humano a la vivienda en nuestro Estado que desde tantos frentes llevamos años denunciando, así como manifestar que eran urgentes y absolutamente necesarias políticas públicas al respecto.

2. Medidas en materia de vivienda a nivel estatal:

La última reforma respecto a la vivienda que se ha llevado a cabo a nivel estatal ha sido el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Dentro de los múltiples fundamentos para llevar a cabo esta reforma urgente, el Real Decreto Ley manifiesta: la escasez del parque de vivienda social, que en España ofrece cobertura a menos del 2,5% de los hogares, una cifra que contrasta con los porcentajes sensiblemente superiores al 15% registrados en algunos de los principales países de nuestro entorno, como Francia, Reino Unido, Suecia, Países Bajos, Austria o Dinamarca. Ello se debe a diferentes causas, entre las que se encuentra la orientación, durante décadas y casi en exclusiva, de las políticas públicas hacia modelos de vivienda protegida en régimen de propiedad. En este escenario, es urgente revertir esta dinámica y eliminar determinadas barreras normativas y de financiación que dificultan el desarrollo de promociones de vivienda en alquiler social por parte de las distintas Administraciones Públicas, con objeto de dotar al conjunto de la sociedad de un instrumento al servicio del cumplimiento efectivo del derecho constitucional a la vivienda, que es especialmente necesario para aquellas personas y hogares que tienen más dificultades para acceder al mercado por sus escasos medios económicos.

En resumen:

• La cobertura de vivienda social en España es ínfima: 2,5% hogares.
• Las políticas públicas de vivienda en España han estado orientadas al régimen de propiedad.
• Hay dificultades normativas y de financiación en el desarrollo de promociones de vivienda en alquiler social.
• Se hace necesario el cumplimiento efectivo del derecho constitucional a la vivienda.
• De forma especial para las personas y hogares en situación de vulnerabilidad económica.

Y para ello, la norma establece las siguientes medidas de vivienda social en su Disposición Adicional 1ª:

1. Movilización de suelo público perteneciente a la Administración General del Estado y los organismos de ella dependientes, para la promoción de vivienda en alquiler social o asequible, mediante fórmulas de colaboración público-privadas.
2. Modulación de los instrumentos financieros del Plan Estatal de Vivienda con el fin de promover los mecanismos público-privados para atender las necesidades de alquiler social y asequible, particularmente mediante la cesión de derecho de superficie sobre suelo público.
3. Reorientación del Plan Estatal de Vivienda, que deberá apoyar exclusivamente el disfrute de vivienda en régimen de alquiler.
4. Acuerdos con las administraciones sectorialmente competentes para la agilización de las licencias urbanísticas, priorizando en las ayudas del Plan Estatal de Vivienda a aquellas que hayan alcanzado acuerdos de este tipo.

Este Real Decreto Ley fue recurrido ante nuestro Tribunal Constitucional por el Grupo Parlamentario Popular a las pocas semanas de entrar en vigor; sólo hace unos días se publicaba Sentencia[2] que justamente, dentro de las dos disposiciones que considera inconstitucionales, incluye la referenciada más arriba sobre las medidas de vivienda social en suelo público (Disposición Adicional 1ª)

A día de hoy, ninguna de éstas se había implementado a nivel legislativo y administrativo; además, por mandato constitucional, quedan anuladas.

3. Alquiler social en Cataluña.

La dureza de la crisis habitacional y la falta de respuesta ágil por parte de los poderes públicos dio lugar al surgimiento de movimientos sociales unidos en defensa del derecho de acceso a la vivienda. Con la finalidad de buscar una solución a la emergencia habitacional la sociedad organizada, mediante una Iniciativa Legislativa Popular que recogió 150.000 firmas, llevó al Parlamento de Cataluña en el año 2015 la que sería la “Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética” y que fue aprobada por unanimidad en el Parlamento Catalán.

La mencionada Ley 24/2015 recoge diferentes medidas para evitar los desahucios que puedan producir situaciones de pérdida de vivienda de personas en situación de exclusión residencial.

Por primera vez se incluye en una norma legal el concepto de “Gran tenedor de vivienda” definiéndose como tales a las Entidades Financieras, sus filiales inmobiliarias, los Fondos de Inversión, y las personas jurídicas titulares de superficies habitables de más de 1250 m2 y se establece la obligación de ofrecer un alquiler social en determinados supuestos de pérdida de vivienda gravada con hipoteca a aquellas personas y unidades familiares que no tuvieran alternativa habitacional por una renta arrendaticia no superior al 10%, 12% o 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar.

Pese a la entrada en vigor de dicha norma, el número de desahucios ejecutados en Cataluña no ha cesado y en esa vulneración del derecho humano a disponer de una vivienda digna tiene un protagonismo directo los Fondos de Inversión Inmobiliaria, grandes corporaciones sin rostro que atacan directamente los derechos de los inquilinos, comercializando con la vivienda, convirtiéndola en un bien de inversión y siendo parte responsables de la crisis global del sector inmobiliario actualmente el mayor sector económico del mundo como se recoge en el “Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y sobre el derecho de no discriminación a éste respecto” sobre financiarización de la vivienda.[3]

El último paso dado para intentar solucionar las situaciones de pérdida de vivienda que se vive en Cataluña ha sido la aprobación por parte del Parlamento de la Generalitat de Cataluña, en ejercicio de la competencia exclusiva que tiene atribuida en materia de vivienda, del Decreto Ley 17/2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Dicha norma refuerza, redefine y amplía los instrumentos jurídicos regulados en la anterior Ley 24/2015 de emergencia habitacional en aras a garantizar el acceso a la vivienda a personas en situación de exclusión residencial que habitan en viviendas propiedad de “Grandes tenedores de viviendas”.

La urgencia de las medidas a que hace referencia ese Decreto Ley resulta del contexto sobre el cual actúa: la extrema dificultad de acceder a una vivienda digna y adecuada por una parte significativa de la población.

Así, la norma amplía el concepto de “Gran tenedor de vivienda” a los supuestos anteriores que fueran titulares de como mínimo 15 viviendas y se incluyen a las personas físicas. Además, se amplía la obligación de los “Grandes tenedores de vivienda” de ofrecer alquiler social a los arrendatarios afectados por el vencimiento del plazo de alquiler, así como a los casos de ocupación de vivienda sin título habilitante que se encuentren en una situación de exclusión residencial.

Es, sin duda, una propuesta imaginativa para solucionar el grave problema de acceso y pérdida de vivienda en una Comunidad Autónoma cuyo porcentaje de vivienda pública es del 1,5% y que trata de dar solución a las situaciones de pérdida de vivienda de personas y familias en situación de exclusión residencial.

Supone un gran avance la definición de “Gran tenedor de vivienda” así como la imposición de obligaciones a uno de los principales protagonistas de la crisis global de acceso a la vivienda: los grandes tenedores de vivienda entre los que se encuentran los Fondos de Inversión Inmobiliaria que obtienen millonarios beneficios a partir de las dificultades económicas de las personas más vulnerables.

Barcelona y Madrid, 13 de febrero de 2020